本以为超过800亿货值的交易标的,会成为2021年行业的最大收购案,不料经过近百日的竞调后,交易按下终止键。


4月14日傍晚,旭辉集团发布解除合作框架协议公告,宣布解除1月7日时与彰泰集团订立的合作框架协议及其项下拟进行的交易。 

地产壹线就尽调中出现的具体情况询问了旭辉集团人士,对方表示,旭辉向来严守投资纪律,对于投资理性投资,谨慎出价。尽职调查完成后,双方进一步合作所需的条件不能在短时间内达成。

旭辉更愿意冷静衡量,以公允价格获得与战略需求匹配的资源。旭辉董事会也认为,终止交易符合本公司及股东的长期和整体利益。

另有接近旭辉人士告诉地产壹线,合作告吹的最主要原因还是在于价格没谈拢,“旭辉团队在尽调之后发现,彰泰集团所拥有的货值并没有对外披露的那么高。且有些资产有问题”。


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地产与物业合作同时终止 资产藏猫腻?

今年1月7日时,旭辉集团发布公告,宣布拟与彰泰集团按65:35比例成立合营公司——旭辉彰泰。此外,旭辉中国将向彰泰集团股东彰泰香港及桂林合创收购彰泰集团65%的股权(“潜在收购事项”)。

按照约定,新成立的合营公司总部将设在广西南宁,由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长,旭辉集团江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

而新成立的合营公司将整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队,聚焦南宁、桂林、柳州等广西重点城市的深耕。同时,旭辉将整合彰泰在广西以外全国其他区域的项目和团队,实现协同发展,合作共赢。

据彰泰集团官网介绍,彰泰目前已开发全国16城9县100多盘,开发面积近2000万平方米;销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。

在2020年上半年时,有媒体预估彰泰集团的货值约为800亿,这意味着,如果收购完成,旭辉在广西区域,甚至整个集团的货值都将得到大幅提升。

在1月8日上午召开的投资者电话会议中,旭辉也证实:2021年彰泰集团可售在700亿元左右,该公司的货地比约3倍,2021年估计贡献销售额不低于200亿元。

且在1月7日当天,旭辉旗下物业上市公司永升生活服务集团,也发布公告,将以4.34亿元收购彰泰集团旗下彰泰服务集团有限公司65%已发行股本。

但昨天解除合作的公告发布之后,双方立即互相解除各自抵押给对方的并退还相应定金。其中彰泰将返还旭辉支付的定金8亿元

永升生活服务也同时发布公告表示,终止收购彰泰服务事宜,且彰泰服务须向上海永升退还根据框架协议支付的按金1亿元。理由与旭辉集团公告披露一致,同样与尽职调查有关。

事实上,在上个月的旭辉集团2020年度业绩会上,林中针对旭辉彰泰的战略合作,就有过一番铺垫。

他当时就谨慎表示:现在还在做财务、审计、法务的工作,后续会根据多轮核算的结果对框架合同进行一些磋商。

而据接近旭辉的可靠人士透露,双方合作告吹的一个重要原因是:“旭辉团队在尽调之后发现,彰泰集团所拥有的货值并没有对外披露的那么高。且有些资产有问题,旭辉觉得并不值得这个价。

尽管与彰泰集团层面的合作折戟,但旭辉在公告中仍留了话口,表示惟将进一步探索其他可能的合作方式。

而在采访中,旭辉方面也对地产壹线表达了对广西市场的看好,且为实现集团总体战略目标,持续进行区域深耕,旭辉集团决定成立独立的广西事业部,负责广西区域的业务经营与管理。同时,原广桂区域事业部更名为广州事业部。


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融创中国将介入?

就在旭辉宣布终止与彰泰集团合作的同时,有市场消息传出,前不久,融创中国董事会主席孙宏斌前往广西与彰泰集团董事长黄海涛会面,洽谈合作事宜。

包括旭辉集团的内部人士,也表示在此前就听到了这层消息。

融创将接盘彰泰的猜测,不胫而走。

甚至有消息称,正是因为融创给出了更好的价格,导致彰泰黄老板的心理预期抬高,与旭辉谈崩了。

地产壹线与融创集团、融创西南方面分别确认后,两方均表示目前还未收到相关消息,不方便回答,但并未对接洽一事做出否认。

据悉,融创于2016年初进入广西市场,目前已经在南宁、柳州、桂林、北海、钦州、贵港等城市开发近20个项目。

其中包括计划于今年五一期间开城的融创桂林旅游度假区,还有柳州螺蛳粉小镇、“三月三”文旅产业园、桂林会仙湿地国际旅游度假项目、北海海映长滩、南宁云图之城等6个文旅项目。

在克而瑞的《2020年广西房企销售金额TOP50》榜上,2020年里,融创广西公司全口径销售金额108.52亿元,位居区域第八、权益销售金额75.8亿元,位居区域第十。而彰泰集团实现全口径销售金额224.5亿元、权益销售金额161.4亿元,两个指标均位居区域第一。


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彰泰集团出走广西半年即失速

被称为“广西王”的彰泰集团,并非没有居安思危之心。

早在2017年时,彰泰集团董事长黄海涛就曾说过:如果不扩张就没法好好活,地产“寡头时代”你不做大,就会被大的吃掉。

2019年,彰泰集团定下300亿元销售目,同比增幅39%,试图进入快车道。并于当年在广西省内拿下不少高价地,其中包括5.11亿元斩获广西桂林灵川县91亩商住地,溢价率达250%。

而最终,当年,彰泰的全口径销售金额仅为226.3亿元。

2020年5月31日,原蓝光集团总裁张巧龙正式入职彰泰集团,担任集团董事长兼总裁,彰泰再次加速,并把目光延向了省外——

在张巧龙加入之后,彰泰集团提出了“现代化、全国化、规模化和资本化”和“1+3+N”的战略。其中,1指广西大本营,3指华东、华中、粤港澳大湾区,N指潜力城市点状聚集。

之后,6月时,彰泰首先斥资13.9亿元竞得无锡市锡东新城地块,楼面价16507元/平方米,刷新锡东新城的最高楼面价纪录,迈出彰泰全国化的省外第一站。而后又进入南京、武汉、南昌等热点省会城市,还在成都、昆明、镇江、绵阳等地设立了公司。

其中,武汉获取的武汉光谷中心城的P(2020)073号地块,为彰泰与成都房企德商联合拿下——总价16.47亿元,楼面地价14370元/平方米,溢价105.39%,为光谷中心城新单价地王。

但好景不长,彰泰的这些高价地,因为地处限价城市,利润空间有限,开始成为彰泰的累赘,甚至引发无证施工的焦急。拿地不过半年,即传出彰泰华东区域疑似被撤销,仅剩南京公司和无锡公司,区域内一些员工已经离职。

且原本以为能带领彰泰集团启动全国性扩张的职业经理人张巧龙,也于入职半年后,即12月底离职彰泰。

而2020年当年,彰泰实现操盘口径销售金额224.5亿元,同样未达到300亿目标。


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